[Martin C. Park, CPA]
캘리포니아에서 부동산을 소유하면 재산세가 부과된다. 카운티정부, 시정부, community college와 교육구 등이 재산세 소득에 의존하고 있다. 지금은 개인소득세, 판매세, 법인세가 주세수의 대부분이지만, 1912년 이전만 해도 캘리포니아주 세수의70%이상이 재산세였다. 재산세는1978년 주민투표로 통과된 Proposition 13에 의해서 기본적으로 부동산 가치의1%가 부과되며, 지역 유권자들이 투표에 의해 결정한 채권발행을 통한 재정조달이 필요한 경우 추가적인 재산세가 부과될 수 있게 했다. 그리고 재산세 산정 기준이 되는 부동산 가치에 대한 인상폭이 매해 2%까지로 제한되었다.
소유주가 바뀌게 되거나 새로 건물을 건설하게 되면 재산세가 현재 시세로 재평가되어 산정된다. 기본적으로 부동산을 새로 매입하는 경우, 현시세인 매입가격을 기준으로 가치가 평가되며, 그 가치를 기준으로 재산세가 산정된다. 그리고 매입 이후에는 실제 부동산 시장에서 거래되는 시세와는 상관없이 County Assessor가 정한 기준에 따라 평가된 가치가 산정된다. 법인을 통해서 부동산을 소유하고 있다면, 50% 이상 법인의 소유주가 바뀐다면 가치가 재평가된다.
위에서 언급한 것처럼 소유주가 바뀌면 재산세가 현재 시세로 재평가되지만, 예외 조항에 해당되는 경우라면 비록 소유주에 변동이 있다해도 재산세 산정가치가 재평가되지 않는다. 다만 경우에 따라 재평가가 자동으로 필요하지 않기도 하고, 재평가 면제 신청을 따로 접수해야 하기도 한다.
자동으로 재평가에서 면제가 되는 몇 가지 예시를 들면 아래와 같다.
부부간에 부동산이 이전된 경우
2006년 1월부터 주정부에 등록된 동거인 (registered domestic partner)간에 부동산이 이전된 경우
결혼 등으로 인해 이름변경이 필요한 경우
트러스트나 모기지의 피신탁인 (trustee)을 대체하는 경우
공동 소유주의 지분변동없이 소유권 방식에 변동 (change in the method of holding title to the property)이 있는 경우
Revocable trust로 부동산을 옮기는 경우
개인에서 법인으로 혹은 법인간에 이전 (지분변동없이) 하는 경우 등등
서면으로 재평가 면제 신청 (claim for exclusion or claim for transfer of base year value)을 해야 하는 대표적인 예는 부모와 자식 간에 주거주주택이 증여와 상속을 통해 이전된 경우와 55세 이상인 사람이 살던 주택을 매각하고 2년 이내에 살던 주택과 가격이 같거나 더 낮은 가격의 주택을 구입하거나 건설하는 경우다.
2020년 11월에 캘리포니아 유권자들은 Proposition 19 (The Home Protection for Seniors, Severely Disabled, Families, and Victims of Wildfire or Natural Disasters Act)을 통과시킨다. Proposition 19은 그 이전에 있었던 Proposition 58, 60, 90, 110, 193 등을 대체하거나 확대하고 있다. 대체하는 세부사항에 따라 2021년2월16일 (Proposition 58/193)혹은 2021년 4월1일 (Proposition 60/90/110)부터 시행되고 있다.
Proposition 58: Excludes from assessment transfers of real property between parents and children (Section 63.1 of the Revenue and Taxation Code)
Proposition 193: excludes from reassessment transfers of real property from grandparents to grandchildren (Section 63.1 of the Revenue and Taxation Code)
Propositions 60/90: allows a person who is over age 55 to sell his or her principal place of residence and transfer its base year value to a replacement dwelling of equal or lesser value that is purchased or newly constructed within two years of the sale. (Section 69.5 of the Revenue and Taxation Code)
Proposition 60 allows for the transfers of a base year value within the same county (intracounty). Pr oposition 90 allows for the transfers of a base year value from one county to another county in California (intercounty) if the county has authorized such a transfer by an ordinance
Proposition 110: provides property tax relief for severely and permanently disabled claimants when they sell an existing home and buy or build another. (Section 69.5 of the Revenue and Taxation Code)
예전에 활용되던Proposition 60/90의 조항과 마찬가지로 55세 이상이면 주거주주택 (principal residence)으로 살던 부동산에 대해서County Assessor가 산정해 온 기준가치 (base-year value)를 새로 매입하거나 건설한 부동산으로 이전 (transfer)로 할 수 있도록 하고 있다. Proposition 60는 같은 카운티 안에서 옮기는 경우에 기준가치 이전을 허용했고, Proposition 90는 기준가치 이전을 서로 허용하는 county1사이에서만 가능했다. 하지만 새로운 Proposition 19에 의해서 재산세 인상에 대한 걱정 없이 California주 안에서는 자유롭게 거주 지역을 옮길 수 있게 되었다. 55세 이후 평생 한번만 사용 가능했던 혜택이었지만, 세번까지 가능 해졌다. 여기서 세 번은 예전 Proposition 60/90/110을 이용해 이전한 것은 포함하지 않는다. 예전Proposition 110역시 확대되어 신체적 장애가 있는 경우 55세 이상과 마찬가지로 세번까지 가능 해졌다. 또 다른 큰 변화를 언급하자면 이제는 더 이상 같거나 낮은 가격의 부동산2 만으로 이전하지 않아도 되는 것이다. 이전 부동산의 매각 가격과 비교해서 새로 매입한 부동산의 가격이 더 높다면, 가격이 초과되는 부분만 이전된 기준가치 (transferred base-year value)에 더해서 조정하게 된다.
예를 들어보자. James씨가 Los Angeles에 소유하던 집을 80만달러에 매각을 했다. 10년전 매입한 집의 재산세 기준가치는 매각시점에 50만달러가 되었고, Santa Monica에 새로 집을 100만달러에 매입을 했다. 새 집의 재산세 기준 가치는 새 집의100만달러와 이전 집의80만달러의 차이인 20만달러를 이전된 기준가치 50만달러에 더해서 70만달러가 된다.
재난과 관련된 Proposition 50/171역시 혜택이 확대되어 더 높은 가격의 부동산으로도 기준가치를 이전할 수 있도록 했다. 물론 초과되는 부분에 대해서는 조정이 되어야 한다.
부모와 자식 혹은 조부모와 손자와 간에 증여나 상속을 통한 주거주주택 이전에 대한 조건이 강화된 점이 눈에띈다. 예전 Propostion58/193에서는 증여나 상속을 받은 자녀나 손자가 주거주택으로 사용해야 할 조건이 없었다. 하지만 Proposition 19에서는 반드시 증여나 상속받는 사람의 주거주주택이 되어야 한다. 그리고 주거주주택으로 인정되려면 증여나 상속 후 일년안에 실제 거주를 시작해야 한다. 즉 예전과 달리 부모, 조부모, 자녀, 손자 모두에게 주거주주택이 되어야 한다. 이전에는 기타 부동산에 대해서도 100만달러까지의 가치에 대해서는 이전을 허용했지만, 이 조항은 Propostion19에서 없어졌다. 예전과 마찬가지로 조부모로부터 손자로의 증여나 상속의 경우 손자의 부모 (조부모의 자녀)는 손자로의 증여나 상속전에 생존해 있어서는 안된다. 이전에는 무한정한 가치의 부동산이 기준가치 변동 없이 이전 가능했지만, 이제는 현재의 기준가치에 100만달러를 더한 금액만큼만 인정되며, 그 이상은 추가 재산세 과세대상이 된다. 1년안에 homeowners exemption을 신청해야 하며, 3년안에 재평가 면제 신청 (claim for exclusion)을 접수해야 한다.
비교적 최근부터 시행되는 법이다 보니, 세부적으로 명확하지 않은 점들이 많다. 특정 사례에 어떻게 적용되는지 파악할 때 California Board of Equalization Proposition 19 Q&A (https://www.boe.ca.gov/prop19/#FAQs)에 나온 내용들을 참고하는 것이 많은 도움이 된다.
(1) 총 10개 county: Alameda, Los Angeles, Orange, Riverside, San Bernadino, San Diego, San Mateo, Santa Clara, Tuolumne, Ventura
(2) 소유하던 부동산 (original property)을 매각하기 전에 대체 부동산 (replacement property)을 먼저 매입하거나 건설하면 소유하던 부동산의 가격이 기준이 됩니다. 소유하던 부동산을 먼저 매각하고 1년안에 대체 부동산을 매입하거나 건설하면 소유하던 부동산 가격의105%까지 허용됩니다. 소유하던 부동산을 먼저 매각하고 2년 안에 대체 부동산을 매입하거나 건설하면 소유하던 부동산 가격의 110%까지 허용됩니다.
[Martin C. Park, CPA]